서울 지역별 개별 공시지가는?
대한민국 부동산 시장의 '불패 신화'로 불리던 강남의 독주 체제에 균열이 생겼습니다. 2026년 1월 1일 기준 서울시 개별공시지가 발표 결과, 만년 상위권에 머물던 용산구가 강남구를 제치고 상승률 1위로 올라서는 '골든 크로스'를 달성했습니다.
서울의 중심축이 한강변 개발과 대규모 업무지구 조성을 따라 재편되고 있음을 알 수 있습니다. 전국적인 수도권 집중 현상 속에서 서울과 경기의 토지 가치가 어떻게 변화했는지 알아보겠습니다.
서울시 공시지가 총평: 수도권 쏠림 현상의 심화
서울시는 올해 1월 1일 기준으로 서울 시내 85만 7,493필지의 개별공시지가를 결정·공시했습니다. 서울의 개별공시지가는 전년 대비 평균 4.90% 상승하며 지난해 상승률(4.02%)보다 0.88%포인트 높은 수치를 기록했습니다. 이는 전국 평균 상승률인 2.89%를 크게 상회하는 수치입니다.
· 격차의 확대: 경기도가 2.85% 상승하며 서울의 뒤를 이은 반면 지방 일부 지역은 상승폭이 제한적이었습니다. 이로 인해 수도권과 비수도권 간의 부동산 자산 가치 격차는 더욱 뚜렷해지는 양상을 보이고 있습니다.
· 지표의 중요성: 개별공시지가는 재산세, 종합부동산세 등 각종 보유세와 건강 보험료 산정, 기초연금 수급 대상 결정 등 60여 종의 행정 분야에 활용되는 핵심 지표입니다.
자치구별 상승률 분석: 용산의 독주와 강남의 후퇴
서울 25개 자치구 중 가장 눈에 띄는 변화는 순위의 변동입니다.
용산구는 용산국제업무지구라는 대형 프로젝트와 한강변 정비사업에 대한 기대감이 토지 가격에 적극적으로 반영되며 압도적인 1위를 차지했습니다.
반면, 최근 2년 연속 상승률 1위였던 강남구는 3위로 밀려났습니다. 그 외에도 서초구(5.82%), 마포구(5.35%), 광진구(5.28%) 등 이른바 '한강벨트' 지역들이 서울 평균을 웃도는 상승세를 보였습니다. 반면 도봉구는 2.34% 상승에 그쳐 서울 내 최저치를 기록했습니다.
서울 및 경기도의 최고·최저 지가 기록
부동산 가치의 극과 극을 보여주는 지점들은 올해도 명확하게 갈렸습니다.
· 서울 최고가: 중구 명동 '네이처 리퍼블릭' 부지로, ㎡당 1억 8,050만 원입니다. 이 부지는 2004년부터 23년째 부동의 1위를 지키고 있습니다.
· 서울 최저가: 도봉구 도봉동 산 53번지(자연림)로, ㎡당 6,940원입니다.
· 경기도 최고가: 성남시 분당구 백현동 현대백화점 판교점 부지로, ㎡당 3,094만 원을 기록했습니다.
· 경기도 최저가: 포천시 신북면 소재 임야로, ㎡당 554원입니다.
경기도의 경우 평균 2.85% 상승한 가운데 광명시(4.58%)가 광명시흥 공공주택지구 개발 등 대규모 사업의 영향으로 가장 높은 상승률을 보였습니다.
기타 광역시 동향
서울 외 주요 대도시들도 개발 호재에 따라 차별화된 움직임을 보였습니다.
· 인천(1.41%): 서구가 검단신도시 등 개발 영향으로 1.98% 상승하며 지역 내 최고치를 기록했습니다.
· 부산(1.99%): 전통적 강세 지역인 해운대구와 수영구, 그리고 강서구를 중심으로 상승세가 나타났습니다.
· 대전(2.20%): 유성구의 상승률이 지가 상승을 견인했습니다.
경제적 파급효과 및 이의신청 안내
이번 공시지가 상승은 토지 보유자들에게 직접적인 경제적 부담으로 다가올 전망입니다. 특히 개발 기대감이 반영되어 지가가 급등한 용산과 성동 지역의 나대지 및 상업용 부동산 소유자들은 재산세와 종합부동산세 등 보유세 부담이 전년 대비 체감될 정도로 증가할 가능성이 큽니다.
· 확인 방법: 부동산공시가격알리미 홈페이지 또는 관할 시·군·구청에서 확인 가능합니다.
· 이의신청 기간: 2026년 5월 29일까지이며 온라인이나 방문 접수를 통해 가능합니다.
· 향후 일정: 이의신청 건에 대한 재조사와 심의를 거쳐 6월 26일에 최종 가격이 결정·공시됩니다.
이번 공시지가 변동은 서울의 미래 가치가 어디로 향하고 있는지를 보여주는 이정표가 되고 있습니다. 전문가들은 한강변을 중심으로 한 주거·업무 복합 개발이 완료될 때까지 이러한 토지 가치 재편 현상이 지속될 것으로 내다보고 있습니다.